Financieringsvoorbehoud bij aankoop woning: voorkomen is beter dan genezen!

Bij de aankoop van een woning zal meestal nog niet vaststaan of de koper de koopsom zal kunnen betalen. De koper zal meestal voor de betaling van de koopsom een (hypothecaire) financiering nodig hebben. Als op enig moment blijkt dat het de koper niet lukt om deze financiering te verkrijgen, dan kan hij de woning niet afnemen. De verkoper kan in dat geval de overeenkomst ontbinden en de koper aanspreken op de vaak in de overeenkomst opgenomen contractuele boete en eventueel aanvullende schadevergoeding. Om dit risico af te dekken, wordt in het koopcontract vaak een zogeheten financieringsvoorbehoud opgenomen: de koper bedingt dat hij niet langer aan de koopovereenkomst is gebonden als hij niet uiterlijk op een bepaalde datum de toezegging voor een voldoende financiering heeft kunnen krijgen. In het huidige financiële klimaat blijken kopers steeds vaker een beroep te doen op dit financieringsvoorbehoud, wat tot geschillen tussen verkopers en kopers leidt. Hoe hiermee om te gaan?

Het NVM-modelcontract dat bij de koop van woningen meestal wordt gebruikt, bevat een financieringsclausule, die in algemene bewoordingen weergeeft wanneer de koper de koopovereenkomst kan ontbinden als hij geen financiering heeft kunnen krijgen. Deze financieringsclausule legt aan de koper een inspanningsverplichting op: hij moet ‘al het redelijk mogelijke’ doen om de benodigde financiering te verkrijgen. Het is aan de koper om bij eventuele geschillen over de vraag of terecht een beroep op het financieringsvoorbehoud is gedaan aan moeten tonen dat hij aan zijn inspanningsverplichting heeft voldaan. De omvang van die inspanningsverplichting wordt overigens mede bepaald door de (concrete) formulering van het voorbehoud in de koopovereenkomst.

In de rechtspraak wordt hiervoor als vuistregel gehanteerd dat twee serieuze pogingen moeten zijn gedaan die niet tot de benodigde financiering hebben geleid. Deze vuistregel geldt overigens niet als de koper aantoont, dat de financiering, ook als hij wel voldoende inspanningen had verricht, toch geweigerd zou zijn.

Over de vraag of het financieringsvoorbehoud terecht is ingeroepen bestaat inmiddels veel rechtspraak, waarbij de omstandigheden van ieder geval erg belangrijk zijn. Zo doet zich regelmatig de situatie voor, dat zich na het sluiten van de koopovereenkomst aan de kant van de koper omstandigheden voordoen die het krijgen van de benodigde financiering bemoeilijken of onmogelijk maken, zoals verbreking van een relatie of werkeloosheid. De rechter moet dan beoordelen of een redelijke uitleg van de financieringsclausule meebrengt dat de koper al dan niet terecht een beroep op het financieringsvoorbehoud heeft gedaan. Bij een te ruim geformuleerde clausule is dan nog maar de vraag in wiens voordeel de rechter zal oordelen.

In een arrest van het Hof ’s-Hertogenbosch d.d. 29 januari 2013 werd geoordeeld dat in een geval waarin beide echtelieden een woning aankopen en gezamenlijk de verplichting aangaan om tijdig de financiering van deze aankoop te regelen, het in beginsel voor de hand ligt dat desgevraagd het inkomen van beide echtgenoten op het aanvraagformulier wordt vermeld. Het Hof laat overigens ruimte voor een andere uitkomst en oordeelt vervolgens dat er omstandigheden kunnen zijn die meebrengen dat de redelijkheid niet zonder meer vereist dat dit inkomen wordt opgegeven.

Dit arrest illustreert maar weer eens, dat de omstandigheden van het geval bepalen welke kant het dubbeltje in een procedure op zal vallen: die van de koper of die van de verkoper. Het is dan ook verstandig de financieringsclausule in de koopovereenkomst zo scherp mogelijk te formuleren. De precieze voorwaarden waaronder het financieringsvoorbehoud door de koper kan worden ingeroepen, kunnen koper en verkoper namelijk samen bepalen. Zo kunnen zij afspreken hoeveel afwijzingsverklaringen de koper moet overleggen, welke gegevens de koper bij deze afwijzingsverklaringen moet overleggen, op basis van welk inkomen de koper de financiering moet proberen te krijgen (enkel zijn eigen inkomen of ook dat van een eventueel partner), of een Nationale Hypotheekgarantie nodig is, of eventueel beschikbaar vermogen moet worden aangewend etc..

Mocht u een koopovereenkomst willen sluiten, laat u dan goed voorlichten. Ook als u als verkoper geconfronteerd worden met een beroep op een financieringsvoorbehoud danwel als u als koper een beroep op een financieringsvoorbehoud wilt doen, is het zinvol u van tevoren goed te laten voorlichten over de mogelijkheden en consequenties. Onze sectie Onroerend Goed is u hierbij graag van dienst.

- Boskamp en Willems

This entry was posted in Blog and tagged . Bookmark the permalink.

Geef een reactie

Jouw e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Verplichte velden zijn gemarkeerd met *

De volgende HTML tags en attributen zijn toegestaan: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>